Entenda mais sobre o consórcio de imóveis

Conheça e entenda mais sobre o consórcio de imóveis, da administradora até contemplação e utilização do crédito.

Conheça e entenda mais sobre o consórcio de imóveis

Administradora de consórcio de imóveis A administradora de consórcios é a pessoa jurídica prestadora de serviços com objeto social principal voltado à administração de grupos de consórcio, constituída sob a forma de sociedade limitada ou sociedade anônima. ​ A administração do grupo de consórcio O trabalho da administradora começa antes mesmo da formação do grupo, com a definição de características e análise da viabilidade econômica e financeira, considerando prazo, número de cotistas, valores dos créditos, critérios para atualização do crédito, número e frequência de contemplações por sorteio e lance, dentre outros fatores que intervêm na evolução do grupo. A administradora de consórcio também determina as normas de funcionamento – regras para sorteio e oferta de lances, condições para utilização do crédito etc. – que são estabelecidas no contrato elaborado por ela e disponibilizado a todos os consorciados. Durante o andamento do grupo, a administradora de consórcio cuida da aplicação financeira dos valores recebidos, realiza vendas das cotas, realiza assembleias gerais – ordinárias (AGO) e, se necessário, extraordinárias (AGE) -, mantém comunicação com os participantes, trata dos inadimplentes, enfim, cuida de tudo o que é necessário para o funcionamento do grupo. Após a realização da última AGO do grupo, a administradora tem até 60 dias para encaminhar aos consorciados ativos informações referentes às sobras do fundo comum e do fundo de reserva que serão rateados entre eles. Ela também faz a distribuição de créditos não utilizados, bem como a devolução de valores aos consorciados que deixaram o grupo e não foram sorteados até a última AGO.

Taxa de administração A taxa de administração corresponde ao valor pago às administradoras de consórcio pela gestão e administração do grupo. O percentual da taxa de administração deve estar definido no contrato de adesão. O contrato pode prever outros valores, como o pagamento de seguros, fundo comum e fundo de reserva. Seguro: Se previsto no contrato, o consorciado estará sujeito, ainda, ao pagamento de prêmios de seguro, nos termos do contrato. Como exemplo, podemos citar seguro de quebra de garantia, seguro de vida e seguro desemprego. O seguro de quebra de garantia: É contratado em favor do grupo e se destina a cobrir o inadimplemento no pagamento das prestações vincendas dos consorciados contemplados. O seguro de vida: Em grupo se destina a pagar as prestações vincendas em caso de falecimento do consorciado. Já o seguro desemprego: Visa garantir o pagamento de algumas prestações caso o cotista venha a perder o emprego. ​ Fundo Comum É o valor que todo consorciado paga para formar a poupança que será destinada à aquisição do bem ou serviço. Como a referência do consórcio é o valor do bem ou serviço indicado no contrato, a contribuição ao fundo comum é calculada tomando-se por base o respectivo preço vigente no dia da Assembleia Geral Ordinária. Normalmente, a contribuição para o fundo comum é obtida mediante a divisão percentual do preço do bem ou serviço contratado pelo número de meses de duração do grupo (contribuição linear). No entanto, poderá a administradora fixar percentual variável de contribuição ao fundo comum (contribuição não linear), desde que o somatório destas contribuições seja igual à totalidade do fundo comum contratado. ​ Fundo de reserva Trata-se de fundo de proteção destinado a garantir o funcionamento do grupo em determinadas situações previstas no contrato. O consorciado estará sujeito ao pagamento deste fundo desde que sua cobrança esteja prevista em contrato. O raciocínio é o mesmo adotado para a taxa de administração. É importante observar que, se houver recursos nesse fundo quando do encerramento do grupo, esses serão devolvidos proporcionalmente aos consorciados. O fundo de reserva, se estabelecido no grupo de consórcio, somente poderá ser utilizado nas situações previstas nos normativos vigentes. ​ Taxa de adesão atualmente não existe taxa de adesão. Contudo, quando você entra em um grupo de consórcio, a administradora poderá cobrar além da primeira mensalidade ou prestação, antecipação de recursos relativos à taxa de administração, visando à cobertura de despesas imediatas vinculadas à venda de cotas do grupo e remuneração de representantes e corretores, devendo tais valores serem deduzidos do valor total da taxa de administração durante o prazo de duração do grupo. Tudo isso deve estar previsto no contrato de adesão. ​ Veja como o valor do seu crédito é corrigido no consórcio Você sabia que no Sistema de Consórcios o valor do crédito é atualizado ao longo do prazo do grupo? Isso acontece para que o consorciado sempre tenha poder de compra ao ser contemplado, mesmo que o valor do bem ou serviço tenha sido alterado. Após a contemplação, o valor deixa de ser atualizado e passa a ter rendimento financeiro até a sua utilização pelo consorciado. ​ ​ Critérios para atualização do crédito O crédito no consórcio é atualizado conforme as regras estabelecidas em contrato Quando a regra contratual da administradora for um índice de preço, a atualização do valor do bem ou serviço será realizada anualmente, considerando-se a data de abertura do grupo. No segmento de imóveis, o indicador mais utilizado é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Com a correção no valor do crédito, as prestações também são atualizadas conforme a regra contratual adotada. Vale destacar que as atualizações podem fazer o crédito e as prestações variarem tanto para mais quanto para menos! É importante entender ainda que mesmo após a contemplação as parcelas continuam sendo corrigidas, pois o grupo precisa de recursos para garantir a atualização do crédito dos demais integrantes ainda não contemplados. Essa é a essência do consórcio: união de pessoas com o mesmo objetivo visando proporcionar a realização de cada um de seus integrantes!

Exemplificando uma atualização Confira um exemplo da atualização do valor do crédito de um grupo de imóveis cujo critério contratual seja o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC):

• Data de abertura do grupo: 08 de março de 2015

• Crédito contratado: R$ 100.000

• Valor da prestação: R$ 983,33

A atualização do crédito e da prestação será realizada todo mês de março, aplicando-se o acumulado do índice nos últimos 12 meses:

• INCC acumulado (de março/2015 a fevereiro/2016): 7,17%

• Valor do crédito atualizado: R$ 107.170

• Valor da prestação atualizada: R$ 1.053,83

Assim, a partir de março de 2016, o consorciado desse grupo pagará uma parcela de R$ 1.053,83 e, se contemplado, receberá um crédito atualizado de R$ 107.170. ​ A prestação de um consórcio é constituída por fundo comum, taxa de administração e, se estabelecido em contrato, por fundo de reserva e/ou seguros.

Fiscalização das administradoras O Banco Central (BC) é quem fiscaliza o setor de consórcios. É ele quem determina as normas e acompanha as atividades das administradoras de grupos no Brasil. Para ser considerada apta a comercializar cotas de consórcio, a companhia precisa preencher uma série de requisitos exigidos pelo órgão fiscalizador, pois caso ela não obedeça as regras em vigor, pode perder a autorização de funcionamento. Mas como saber se a empresa onde você orçou seu consórcio está entre esse grupo que funciona legalmente? É fácil. Basta baixar a listagem de empresas autorizadas, que é atualizada mensalmente pelo BC. Administradoras de consórcio autorizadas a funcionar . Prefere fazer isso por telefone? Ligue para o número 145, atendimento da instituição, que funciona das 8 às 20hs. O custo é o de uma ligação local. ​

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